Dúvida Registral. Alienação Fiduciária de Bem Imóvel. Consolidação Plena da Propriedade. Venda para terceiros. Escritura Pública de Compra e Venda ou Carta de Arrematação ?

09/03/2020

PROCESSO N° 001/1.19.0022209-5Espécie: PROCESSO
Número: 001/1.19.0022209-5

PROCESSO N° 001/1.19.0022209-5

Comarca   de   Porto   Alegre

Vara dos Registros Públicos

Processo nº: 001/1.19.0022209-5 (CNJ:.0034244-29.2019.8.21.0001)

Natureza: Dúvida

Requerente: Registro de Imóveis da 6° Zona

Requeridos: Banco Bradesco S.A

CETAM Construções e Incorporações Ltda

Juiz Prolator: Antonio C. A. Nascimento e Silva

Data: 21/02/2020

Vistos, etc.

Trata-se de procedimento de DÚVIDA ofertado pelo REGISTRO DE IMÓVEIS DA 6ª ZONA, relativamente ao acesso registral de escritura pública de compra e venda e recibo de arrematação,  onde constam o BANCO BRADESCO S/A, como outorgante vendedor, e CETAM CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, como outorgada compradora, tendo por objeto o imóvel da matrícula nº 13.721, livro 2/RG; porque, em suma e principalmente, a escritura pública foi lavrada posteriormente ao prazo estabelecido no art. 27, da Lei nº 9.514/97. É inócua a escritura pública, pois o instrumento a ser registrado deve ser a carta de arrematação. No recibo de arrematação não consta a assinatura do devedor ou declaração de sua recusa, nem declaração de  sua ausência.

Juntados documentos. O Banco Bradesco S/A e Cetam Construções e Incorporações Ltda. apresentaram impugnação (fls. 44/48v e 66/80). Apresentados novos documentos. O Ministério Público ofertou parecer.

Relatei. Decido.

A alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/97, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. É, pois, a transferência da propriedade resolúvel e da posse indireta, ao credor, com objetivo de garantir o cumprimento de uma dívida.

Melhim Namem Chalhub (Propriedade Imobiliária – Função Social e outros aspectos, Editora Renovar, Rio de Janeiro, 2000, p. 149), sobre o tema, assim se manifesta:

Dada essa configuração, o devedor-fiduciante transmite ao credor-fiduciário um direito de propriedade limitado, porque se destina apenas a exercer função de garantia, que, portanto, está, como na definição de Teixeira de Freitas², subordinado a durar somente até o cumprimento de uma cláusula ou condição resolutiva, ou até o vencimento de um prazo resolutivo, para o efeito da restituição da coisa a seu antigo dono.

Assim, em razão da celebração do contrato de alienação fiduciária, o devedor-fiduciante se despe da qualidade de proprietário na medida em que transmite essa propriedade ao credor-fiduciário; constituindo-se em favor do credor-fiduciário uma propriedade resolúvel, o devedor-fiduciante passa à qualidade de proprietário sob condição suspensiva, podendo tornar-se novamente titular da propriedade plena ao implementar a condição de pagamento da dívida que constitui objeto do contrato principal.”

 Efetuado o pagamento da dívida e seus encargos, assim, resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel (art. 25) e com o cancelamento do seu registro (no Ofício Imobiliário), à vista do termo de quitação, a propriedade plena sobre o bem volta a se consolidar na pessoa do seu proprietário (o ex-devedor/fiduciante), independente de qualquer ato de disposição pelo credor-fiduciário.

No entanto, vencida e não paga a dívida, no todo ou apenas em parte, e tendo o fiduciante sido constituído em mora, nos termos do art. 26, caput e parágrafos, da lei de regência, a propriedade do imóvel se consolida em nome do fiduciário.

In casu, a outorgada compradora, em público leilão, arrematou o citado imóvel, sendo emitido o respectivo recibo de arrematação, pelo Leiloeiro. Posteriormente, recolhido o ITBI,  partes compareceram no 2º Tabelionato de Notas, sendo lavrada a questionada escritura pública de compra e venda.

Sobre a possibilidade de ingresso, na espécie, de escritura pública de compra e venda, para formalizar a alienação do imóvel, o Tribunal de Justiça do Estado, no julgamento da Apelação Cível nº 70069441723, acórdão nos autos, que reformou a sentença proferida por este Juízo no processo nº 001/1150193355-9, assim decidiu:

“APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA DO REGISTRADOR. LEGITIMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL EM APRESENTAR RECURSO NA QUALIDADE DE INTERESSADA. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRENTE. MÉRITO. REQUERIMENTO DO INTERESSADO NO PROCEDIMENTO DA DÚVIDA PODE SER NA FORMA ESCRITA OU ORAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DA LEI Nº 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. SUFICIENTE PARA TRANSMIÇÃO DA PROPRIEDADE. INAPLICABILIDADE DO DECRETO-LEI Nº 70/66 AO CASO. DÚVIDA IMPROCEDENTE. SENTENÇA REFORMADA.

Preliminar. Nulidade de sentença não ocorrente, pois inexistiu o alegado cerceamento de defesa. A intimação para apresentação da impugnação foi realizada na pessoa do apresentante do título no Cartório de Registro de Imóveis. O terceiro interessado, no caso apelante, deveria postular sua habilitação nos autos na qualidade de terceiro interveniente (assistente – art. 50 do CPC/73), providência não observada. Mérito. O requerimento de dúvida pelo interessado no registro, pode ser apresentado na forma escrita ou oral, consoante melhor interpretação do art. 198 da Lei nº 6.015/76, desde que manifesto seu interesse no encaminhamento da dúvida ao juízo competente para decidi-lo, o que restou evidenciado nos autos. Ainda que a Lei n. 9.514/97 estabeleça a não aplicação das normas do SFH aos contratos do SFI (art. 39, I) e, ao mesmo tempo, mande aplicar as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei n. 70/66 (art. 39, II), restou evidenciado nos autos que houve instituição e o registro da alienação fiduciária do imóvel com base na Lei 9.514/97 e não garantia hipotecária. Consolidada a propriedade plena nas mãos do credor fiduciário, perfeitamente possível a transmissão da sua propriedade pela Escritura de Compra e Venda ao arrematante, sendo inaplicáveis as diretrizes contidas nos art. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, que estabelecem regras para purgação da mora. Nesta hipótese a propriedade somente se consolida em favor do arrematante, após o registro da carta de arrematação, e não em favor do credor hipotecário, que leva o imóvel a leilão. Não há que se falar em expedição de carta de arrematação para hipótese de execução de financiamento imobiliário pela modalidade de alienação fiduciária, pois sem substrato jurídico ou lógico a auto-expropriação de bem pelo proprietário em benefício do arrematante. Dúvida improcedente. Determinada a efetivação do registro imobiliário. Sentença modificada.

PRELIMINAR REJEITADA, APELO DO MINISTÉRIO PÚBLICO IMPROVIDO E APELO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL PROVIDO. UNÂNIME.” (Grifei).

Assim sendo, JULGO IMPROCEDENTE a presente DÚVIDA apresentada pelo REGISTRO DE IMÓVEIS DA 6ª ZONA, para determinar  o acesso registral da escritura pública de compra e venda, onde constam o BANCO BRADESCO S/A, como outorgante vendedor, e CETAM CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, como outorgada compradora, tendo por objeto o imóvel da matrícula nº 13.721, livro 2/RG.

Publique-se. Registre-se. Intime-se.

Porto Alegre, 21 de fevereiro de 2020.

Antonio C. A. Nascimento e Silva

Juiz de Direito. (D.J. DE 06.03.2020)

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google

Você está comentando utilizando sua conta Google. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s

Blog no WordPress.com.

Acima ↑

%d blogueiros gostam disto: